目  录

第一章  总  论 3
1.1项目概况 3
1.2编制依据 5
1.3编制内容 5
1.4主要技术经济指标 6
1.5项目结论 6
第二章 项目建设背景 7
第三章 项目建设的必要性及意义 9
3.1有利于提高区域竞争力 9
3.2 有利于区域行业发展 10
3.3 符合宁波市发展要求 10
第四章 市场需求分析及预测 11
4.1宁波市基本情况 11
4.2 市场覆盖情况 13
4.3本项目市场调查 13
4.4项目优势分析 14
4.5项目前景预测 14
4.6项目建设的特色 15
4.7市场预测 15
第五章 场址选择 16
5.1 建设地点与地理位置 16
5.2自然条件 16
5.3周边社会环境 17
5.4项目建设条件 18
第六章 建设规模及建设方案 20
6.1 建设目标 20
6.2 规划设计目标 20
6.3 经济指标 22
6.4 建筑布局 22
6.5 交通组织 23
6.6 给排水设计 23
6.7 电气设计 25
6.8 电气消防 25
6.9 通风系统 25
第七章  招商策划 26
第八章  物业管理方案 36
8.1 物业管理的前期介入 36
8.2 物业管理组织形式 36
8.3 对万科地块开发项目物业管理的建议 37
第九章 环境保护 38
9.1 环境保护标准 38
9.2 环境影响初步分析 38
9.3 项目环境保护措施 39
9.4 环境影响分析结论及建议 42
第十章 节能 43
10.1 节能概述 43
10.2 设计依据 43
10.3 节能措施 43
第十一章 劳动安全与消防 45
11.1 劳动安全 45
11.2 消防 46
第十二章 组织机构与人力资源配置 48
12.1企业组织 48
12.2 劳动定员 49
第十三章 项目进度安排及项目招标方案 51
13.1 项目实施进度 51
13.2 项目招标方案 52
第十四章 投资估算及投资计划 54
14.1 投资估算 54
14.2 资金筹措 56
第十五章  财务预测和评价 58
15.1 评价说明 58
15.2 租金收入和经营税金及附加估算 59
15.3 盈利能力分析 59
15.4 还款能力分析 60
15.5 不确定性分析 60
15.6 财务评价结论 61
第十六章 社会效益评价 63
第十七章 结论与建议 65
17.1 研究结论 65
17.2 建议 65

1.1建设项目的地点及相关背景
1.1.1项目名称、建设单位、建设性质
项目名称：鄞州新城区中河地段YZ06-16-C10A地块开发
建设单位：宁波万科房地产开发有限公司
建设性质：新建
总投资：79000万元
1.1.2建设规模及内容
本项目位于鄞州区潘火街道，该地块东至规划通道，南到规划路，西面为规划凤起北路，北面为河流，隔河为空地。建设用地紧临市区，交通便利，用地平整、自然条件良好。本项目总投资约79000万元，总占地面积约43752平方米。本项目由3幢18层高层（3#~4#、8#）、1幢25层高层（2#）、1幢26层高层（1#）、1幢25层高层（2#）、1幢3层幼儿园、4个配电房组成，总建筑面积122958.33平方米，其中地上建筑面积100602.55平方米，地下建筑面积22355.78平方米，设计高层住宅户数948户。
1.1.3主要经济技术指标
本项目主要技术经济指标见表1.1-1。（八方项目咨询）